菅原会計事務所ブログ
2015年5月26日 火曜日
「借地権」その７・・・相当の地代と自然発生借地権
相当の地代の改定の有無と自然発生借地権
１、相当の地代の改定の届け出
権利金の授受に代えて相当の地代を支払うことを約して土地の賃貸借を行った場合には、原則的には地代額を地価の変動に合わせて改定するか否か（改訂型または据え置き型）選択し、所轄税務署に「相当の地代の改定方法に関する届け出書」を提出することとされています。
なお、地代の改定届出書の提出がなかった場合には、据え置き型を選択したものとみなされます。
２、相当の地代の据え置きと自然発生借地権
相当の地代について据え置き方式を選択し、地価の上昇に応じて地代の値上げを行わなかった場合には、次第に地代率が低下し、借地人側に借り得部分（自然発生借地権）が生じることになります。法人税法上、この自然発生借地権については一種の評価益とも考えられることから直ちに課税が行われることはありません。
その代わり、底地と一緒に譲渡する場合及び借地権の返還等により、借り得部分が顕在化されるときに課税されることになります。
３、相当の地代の改定
地価の上昇に応じて相当の地代の額を改定すると定め、その旨を所轄税務署に届け出たときは、常に相当の地代が支払われていることとして扱われるので権利金の認定課税はありません。そして、実際に地代の改定が行われなかったとしても地代が改定されたものとして地主に地代の認定課税が行われます。
なお、地代の改定は毎年行う必要はなく、おおむね3年以内の期間ごとに改定すればよいとされています。
４、権利金と地代の相関関係と地代の改定方式
権利金と相当の地代の相関関係については、おおむね二つの考え方があります。第1は、相当の地代の額のうち、一般の地代水準を上回る部分は権利金の分割払いであるという考え方です。もう一つは、権利金と地代の逆相関関係に着目して、高額な地代を収受することのできる地代はそれだけ経済価値が高いのであるから、権利金を収受する必要はないという考え方です。
１、相当の地代の改定の届け出
権利金の授受に代えて相当の地代を支払うことを約して土地の賃貸借を行った場合には、原則的には地代額を地価の変動に合わせて改定するか否か（改訂型または据え置き型）選択し、所轄税務署に「相当の地代の改定方法に関する届け出書」を提出することとされています。
なお、地代の改定届出書の提出がなかった場合には、据え置き型を選択したものとみなされます。
２、相当の地代の据え置きと自然発生借地権
相当の地代について据え置き方式を選択し、地価の上昇に応じて地代の値上げを行わなかった場合には、次第に地代率が低下し、借地人側に借り得部分（自然発生借地権）が生じることになります。法人税法上、この自然発生借地権については一種の評価益とも考えられることから直ちに課税が行われることはありません。
その代わり、底地と一緒に譲渡する場合及び借地権の返還等により、借り得部分が顕在化されるときに課税されることになります。
３、相当の地代の改定
地価の上昇に応じて相当の地代の額を改定すると定め、その旨を所轄税務署に届け出たときは、常に相当の地代が支払われていることとして扱われるので権利金の認定課税はありません。そして、実際に地代の改定が行われなかったとしても地代が改定されたものとして地主に地代の認定課税が行われます。
なお、地代の改定は毎年行う必要はなく、おおむね3年以内の期間ごとに改定すればよいとされています。
４、権利金と地代の相関関係と地代の改定方式
権利金と相当の地代の相関関係については、おおむね二つの考え方があります。第1は、相当の地代の額のうち、一般の地代水準を上回る部分は権利金の分割払いであるという考え方です。もう一つは、権利金と地代の逆相関関係に着目して、高額な地代を収受することのできる地代はそれだけ経済価値が高いのであるから、権利金を収受する必要はないという考え方です。
投稿者 菅原会計事務所
