菅原会計事務所ブログ
2015年6月 1日 月曜日
「借地権」その８・・・借地権の更新
「借地権」その８は、地代の改定と借地権の更新についてです。
（その7からの続き）
前者の考え方に立てば、相当の地代の額のうち一般の地代水準を上回る部分は、単に権利金の分割払いに過ぎないのであるから、少なくともその後土地の価額が上昇したことにより相対的に地代率が低下しても値上げする必要はないということになります。
これに対して後者の考え方に立てば、地代の額を基に収益還元して底地を評価し、更地価額からこれを控除して借地権の評価をすることになるから、土地の価額の上昇に応じて相当の地代を順次増額改定することにより土地の収益還元価値を常に更地価額ないしはこれに近い水準に維持し、相対的に借地権についてはゼロないし近い水準に維持すればよいことになります。
経済的合理性からから見た場合二つの考え方にいずれも相応の理由があるから、一方のみとするような決めつけをせず、相当の地代の改定において二つの方式を認めたものです。
「借地人が借地権等の更新をする場合」 （令139）
法人がその所有に係る借地権又は地役権の存続期間が完了し、その期間を更新する場合において、その更新の対価として更新料の支払をしたときは、次の金額をその更新事業年度の損金の額に算入します。この場合において、その更新料の額は借地権又は地役権の帳簿価額に加算しなければなりません。
更新料の額
更新直前の借地権等の帳簿価額×
更新時の借地権等の価額
これは更新料の支払いは新たな借地権の取得ではなく、借地権の更新にあたって借地権等の価額が上昇したことに対応する追加払いと認められるため、これを従来の借地権の価額に加算するとともにその帳簿価額のうち加算された額に対応する部分を帳簿価額から控除して損金に算入しようとするものです。
なお、借地権更新時には、更新料の支払慣行が未成熟のため認定課税はありません。
地主は受取更新料を益金算入します。
（その7からの続き）
前者の考え方に立てば、相当の地代の額のうち一般の地代水準を上回る部分は、単に権利金の分割払いに過ぎないのであるから、少なくともその後土地の価額が上昇したことにより相対的に地代率が低下しても値上げする必要はないということになります。
これに対して後者の考え方に立てば、地代の額を基に収益還元して底地を評価し、更地価額からこれを控除して借地権の評価をすることになるから、土地の価額の上昇に応じて相当の地代を順次増額改定することにより土地の収益還元価値を常に更地価額ないしはこれに近い水準に維持し、相対的に借地権についてはゼロないし近い水準に維持すればよいことになります。
経済的合理性からから見た場合二つの考え方にいずれも相応の理由があるから、一方のみとするような決めつけをせず、相当の地代の改定において二つの方式を認めたものです。
「借地人が借地権等の更新をする場合」 （令139）
法人がその所有に係る借地権又は地役権の存続期間が完了し、その期間を更新する場合において、その更新の対価として更新料の支払をしたときは、次の金額をその更新事業年度の損金の額に算入します。この場合において、その更新料の額は借地権又は地役権の帳簿価額に加算しなければなりません。
更新料の額
更新直前の借地権等の帳簿価額×
更新時の借地権等の価額
これは更新料の支払いは新たな借地権の取得ではなく、借地権の更新にあたって借地権等の価額が上昇したことに対応する追加払いと認められるため、これを従来の借地権の価額に加算するとともにその帳簿価額のうち加算された額に対応する部分を帳簿価額から控除して損金に算入しようとするものです。
なお、借地権更新時には、更新料の支払慣行が未成熟のため認定課税はありません。
地主は受取更新料を益金算入します。
投稿者 菅原会計事務所
